Chapitre 6 : retour à la case départ, et passe l’hiver…

La quête du Graal…

… Je crois que c’est l’expression qui qualifie le mieux aujourd’hui la recherche de son chez soi… De son Home Sweet Home.

Ce terrain que j’avais réservé me plaisait vraiment beaucoup. Et voilà que je démarre l’année 2015 avec un projet stoppé net.

Normalement, et d’après la promesse de vente signée chez le notaire, j’ai droit à une surface de plancher de 130m², et, comme vu dans le chapitre précédent, à une emprise au sol de 104m². Pour résumer, l’emprise au sol est la surface occupée par la construction sur le terrain. La surface de plancher, c’est la surface intérieure totale de votre construction. Enfin, intérieure… Ce serait trop simple. La définition de la surface de plancher est donnée sur Wikipédia, ici : https://fr.wikipedia.org/wiki/Surface_de_plancher

Vous pourrez trouver toutes les informations sur son calcul ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2868

Alors, j’essaye de voir s’il est possible de trouver une solution qui me satisferait en partant sur un autre projet. Les deux seules solutions envisageables avec la surface habitable que je recherche, c’est, soit de faire construire une maison à étage, soit de faire construire une maison de plain-pied, mais avec un garage en sous-sol.

OC Résidences me propose donc les deux solutions possibles qui présentent deux inconvénients.

Le premier inconvénient ? c’est plus cher.

Voici les plans et la vue 3D de la maison à étage :

Plan d’une maison à étage pour le terrain de Pechbonnieu (rez-de chaussée)

Plan d’une maison à étage pour le terrain de Pechbonnieu

Vue 3D du projet de construction à étage

Le deuxième inconvénient est plus embêtant : les nouveaux plans proposés ne me plaisent pas, car ils sont finalement assez éloignés de mon projet de départ qui est, je vous le rappelle, faire construire une maison de plain-pied.

Las… Je me lance donc dans une nouvelle recherche de bien immobilier et de terrain. Soit je vais signer pour quelque chose qui me plait, soit je ne signe rien.

C’est ainsi que je passe l’hiver 2015 à voir des terrains, et à visiter des maisons déjà construites. Elles ne me plaisent pas, et la plupart sont des maisons à étages. Et quand j’en trouve une qui se rapproche de ce que je cherche, il y a un défaut rédhibitoire, comme par exemple, pas de garage.

Le temps passe, le printemps arrive, et, après un certain nombre de visites de maisons, après de nombreux déplacements sur des terrains à bâtir, au bord du gouffre et du désespoir, je reviens vers un lotissement que l’on m’avait montré plusieurs mois plus tôt, en 2014.

Ce lotissement se situe dans une commune du nord-nord-est de Toulouse, c’est à dire le même secteur que Pechbonnieu. A l’époque, je n’avais pas retenu ces terrains, car leur livraison était prévue dans le courant du deuxième semestre de l’année 2015, ce que je trouvais beaucoup trop tardif. 

On est au mois d’avril, le temps passe, et je n’ai toujours rien de concret : alors, pourquoi pas ? Je me lance…

J’arrive à négocier le prix d’achat d’un terrain qui me plait d’une superficie de 535m² : le tarif de commercialisation qui était de 109.000€ au lancement du programme, est passé à 106.000€ au début du printemps. Je peux l’obtenir finalement pour la somme de 100.000€, soit 10.000€ de plus que le terrain précédent auxquels il va falloir ajouter des frais de raccordement plus importants avec une distance bien plus importante, entre 40 et 50 mètres. Pour compenser, je me dis que je vais limiter certaines options de la maison.

Je revois mon constructeur OC Résidences qui me fait un nouveau plan adapté à ce nouveau terrain, on discute un certain nombre de points sur les aménagements intérieurs, et on arrive à se mettre d’accord sur un plan et sur le prix. La forme du terrain permet déjà de produire un plan de maison plus simple avec un tarif un peu plus bas à équipements identiques. Je modifie quelques options, et je finis par coller à mon budget.

La nouvelle maison fait 99,68m² habitables, un garage de 22,00m² avec porte sectionnelle motorisée de 2,80m (contre 2,50m dans le précédent projet), une terrasse sur vide sanitaire de 18m²,3 chambres avec placards, 1 WC suspendu (au lieu de 2) avec lave-main, baies vitrées aluminium et fenêtre aluminium coulissantes dans la pièce principale et menuiseries PVC dans les autres pièces le tout en 4/16/4 (4/20/4 dans le projet  précédent), volets roulants aluminium motorisés, commande non centralisée (centralisée auparavant), chape ciment dans les chambres (au lieu de carrelage), chauffage par radiateurs et chaudière hybride gaz/pompe à chaleur air/eau pour chauffage et eau chaude (au lieu de chauffage par le sol avec pompe à chaleur).

L’écran sous toiture est conservé, et les fondations restent constituées d’une semelle filante posée sur « massifs » coulés à 2 mètres de profondeur.

Voici donc les plans de la maison et le tableau de surface associé. Je l’espère cette fois-ci, ce sera la bonne !

Plan de la maison de plain pied pour ce nouveau terrain

Tableau des surfaces de la maison de plain pied

C’est ainsi que le 8 avril, je signe avec le lotisseur LP Promotion pour ce terrain situé dans un lotissement très bien placé, et au calme.

Je ne vais pas vous refaire l’histoire une seconde fois, mais les semaines qui suivent sont consacrées à la négociation avec la banque, et à la recherche d’une assurance pour couvrir mon prêt !

Cette fois-ci, tout est plus rapide : je reste avec OC Résidences, et la Société Générale qui a encore baissé ses taux (1,50%). Je n’ai encore jamais vu de taux aussi bas. Ma banquière non plus. Pour l’assurance, je compte conserver la MACIF. Mauvaise nouvelle en revanche, car l’assureur a monté ses tarifs sous prétexte que mon anniversaire en janvier m’a fait prendre 1 an. Oui, au dossier précédent j’avais 52 ans. Maintenant, j’en ai 53 ! On croit rêver… Avec un taux d’assurance de 1,42%, l’assurance me coûte quasiment aussi cher que les intérêts du prêt complet : un  vrai scandale.

Bien entendu pour être couvert et bénéficier de ce tarif (préférentiel ?), je dois repasser par la case « analyses médicales complètes » : je n’en ai jamais eu autant et elles sont encore une fois impeccables. A 53 ans, si j’avais encore un doute, maintenant j’en suis certain, tout va bien !

Toute cette histoire me fait perdre environ une année, mais mon nouveau dossier est enfin bouclé vers le mois de juin…

… Quand soudain…

La suite au prochain épisode…

Chapitre 3 : L’assurance du prêt

La vie n’est pas un long fleuve tranquille… Monter un dossier de prêt non plus

S’il y a une réalité importante à retenir, c’est que « l’accord immédiat pour l’obtention d’un prêt » ne signifie pas que vous allez obtenir ce prêt du jour au lendemain… Bien au contraire, la route est encore longue !

En effet, une fois que le dossier est monté, il reste encore la question de l’assurance. Pour ça, on a le choix entre deux options :

1. Soit ne pas chercher la complication et prendre l’assurance que vous propose la banque qui finance votre projet
2. Soit opter pour une délégation d’assurance, c'est-à-dire chercher une assurance ailleurs

En réalité, il y a une troisième possibilité où la délégation d’assurance n’est pas une option mais une obligation !

Il se trouve que j’ai eu un souci de santé en 2000, sans séquelle, et sans cause établie. Mais j’ai un traitement médicamenteux préventif ? Celui-ci, dans la mesure où je n’ai aujourd’hui aucun souci de santé, me met encore plus à l’abri de ce souci que le commun des mortels qui ne prend aucun médicament !

Néanmoins, j’anticipe des difficultés pour l’obtention d’un contrat d’assurance pour mon prêt immobilier. Je crois au minimum que ce traitement me vaudra une surprime non négligeable : pour un prêt de 93.000€ sur 12 ans, j’ai pensé que cette question de l’assurance méritait un chapitre à elle toute seule.

La délégation d’assurance

Pour la délégation d’assurance, vous avez au moins trois possibilités :

1.  Faire appel à un courtier : cette solution implique de confier son dossier à un tiers dont le rôle va être de vous dégoter l’assurance de vos rêves ! Bien qu’ayant les coordonnées de deux courtiers qu’on m’avait recommandés, je n’ai pas testé cette possibilité. Il faut retenir que passer par un courtier va entrainer des frais supérieurs, car il faut le rémunérer pour le service qu’il vous rend.
2.  Demander des études comparatives sur internet : j’ai testé. Le résultat est que vous êtes contactés par plein d’assureurs qui ont tous des tarifs moins élevés que la concurrence. Le problème est toujours le même : il s’agit d’offres standards pour des personnes standards. Dés que vous cochez « NON » dans une case, on rentre dans un processus beaucoup plus long car il faut obtenir les justificatifs demandés… Beaucoup d’énergie à dépenser donc, tout ça pour aboutir quoi qu’il arrive à une surprime non négligeable !
3. Demander directement un devis à un assureur que vous connaissez : c’est la solution que j’ai retenue en décidant de demander un devis à mon assureur depuis plus de 30 ans, à savoir la MACIF.

En ce qui concerne les échanges avec la MACIF, tout se passe sur internet via leur site Securimut. C’est par là que vous récupérez les devis et autres documents contractuels à communiquer à votre banque. Néanmoins, il est toujours possible de les contacter par téléphone, ce que j’ai dû faire à 3 ou 4 reprises : il y a toujours quelqu’un qui vous répond rapidement et efficacement, même le samedi matin. Ils sont aussi très réactifs et ont un accès direct à leur service médical. Tout ceci est extrêmement appréciable.

Je résume la particularité du devis chiffré de cet assureur en une phrase pour ce qui concerne mon cas : on paye d’avance et avant 61 ans (mais j’imagine que c’est pareil pour beaucoup d’autres assureurs, notamment dans les autres mutuelles d’assurances).

C’est un résumé un peu rapide, car la logique de fonctionnement est quelque peu différente de l’assurance fournie par une banque.

Comme pour toute assurance de prêt, l’assureur calcule son tarif en fonction des mêmes paramètres que l’assurance fournie par la banque : montant du prêt, durée de remboursement, taux du prêt, questionnaire de santé.

Les modalités de remboursement, elles, sont différentes : l’assureur vous fait une offre globale, c'est-à-dire qu’il vous fournit un devis avec un montant global à payer pour être assuré, le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance), et un échéancier de paiement associé. Cet échéancier est décorrélé de celui du prêt. Dans mon cas, la MACIF me propose une échéance réduite durant les 12 premiers mois, puis une échéance unique plus élevée pendant 87 mois, soit un total de 99 mois (environ 8 ans) pour un prêt remboursé en 144 mois (12 ans).

L’échéancier de la MACIF se termine alors que j’aurai 61 ans, d’où mon résumé rapide : c’est un fait, on n’aime pas trop faire payer les vieux trop longtemps !

Quelle que soit la réactivité des uns et des autres, cette démarche prend un certain temps, le même que le refroidissement du fût d’un canon… Voici la chronologie des événements qui m’ont permis d’aboutir à un devis finalisé :

• Le 07/10/2014, parce que j’anticipe un problème avec l’assurance de ma banque, je dépose une première demande d’assurance à la MACIF sur la base de 91.000€ sur 11 ans car je ne connais pas encore toutes les conditions du prêt que je vais devoir demander.
• Le 08/10, parce que j’ai rempli un questionnaire de santé, la Macif me demande comme prévu des précisions. Il me faut fournir un état sanguin détaillé et un certificat de mon médecin. J’expédie tout ça par courrier le 20/10.
• Le 23/10, j’ai un premier devis de la MACIF pour 6.933€, surprime comprise, Décès/PTIA (100%) et ITT/IPT (100%). Le TAEA est de 1,31%. Sans surprime le tarif serait de 4.910€ pour un TAEA de 0,833%.
• Le 27/10, après que j’ai indiqué le montant réel demandé à ma banque pour le prêt, et la durée associée, la MACIF me fournit un devis définitif : 9.519€ pour couvrir un prêt de 93.000€ sur 12 ans pour Décès/PTIA (100%) et ITT/IPT (100%). Le TAEA passe étonnamment de 1,31% à 1,61%. Ca devient énorme par rapport au taux du prêt proposé par ma banque qui est de 2,15% !
• Le 22/11, parce que ma banque me demande les devis contractuels de la MACIF, je rappelle la MACIF. Ils constatent une erreur sur mon dossier : ils ont compté une surprime sur décès/PTIA et pas sur ITT/IPT, alors qu’ils auraient dû faire l’inverse J. Au final, le TAEA revient aux environs de 1,31%, et ça fera 7.789€ pour Décès/PTIA (100%) et ITT/IPT (100%).

L’assurance proposée par la banque

L’assureur de la Société Générale, c’est SOGECAP. En ce qui les concerne, tout se passe par écrit et rien par téléphone : leur hot line ne sert pas à grand-chose. Quand j’ai reçu un mail de leur part pour m’informer que j’allais recevoir des nouvelles de mon dossier, j’ai appelé pour essayer de gagner du temps. Les deux fois, la réponse a été la même : il fallait attendre le courrier qu’on allait m’envoyer.

Je résume également la particularité de SOGECAP en une phrase pour ce qui concerne mon cas : on est face à une sorte d’administration qui fonctionne avec ses procédures, par courrier et avec des formulaires.

Voici la chronologie des événements qui m’ont permis d’aboutir à un devis finalisé… Et je vous promets, je n’ai rien exagéré dans les lignes qui suivent :

• Le 25/10/2014, la banque communique mon dossier à son assurance SOGECAP. Comme j’anticipe la même demande que pour la MACIF, je demande à mon banquier de joindre au dossier le certificat détaillé établi par mon médecin, ainsi que le bilan sanguin complet.
• Le 6/11, je reçois de SOGECAP un formulaire à faire remplir par mon médecin. On remplace le certificat détaillé déjà fourni par le médecin par des cases à cocher… Vive l’administration ! J
• Le 10/11, je renvoie par courrier le formulaire rempli et tamponné par mon médecin.
• Le 17/11, sans nouvelles de SOGECAP, je les appelle pour savoir où ils en sont. Nous sommes lundi, et d’après la hot line, « ils ont bien reçu ce jour mon envoi d’une semaine plus tôt, et j’aurai des nouvelles en fin de semaine »…
• Le 18/11, je reçois de SOGECAP une « première relance » datée du 15/11 suite à leur demande de renseignements complémentaires (le formulaire renvoyé le 10/11) !
• Le 20/11, je reçois ENFIN une offre de l’assurance. SOGECAP m’assure pour le décès, et m’exclut des assurances PTIA, ITT et IPT. Bref, je n’ai plus qu’à mourir si je ne veux pas payer mon prêt jusqu’au bout ! Et pour ça, j’ai une grosse surprime : 8.444€ juste pour l’assurance décès. Détail amusant (pas tant que ça, finalement), avec son offre inacceptable, le courrier d’accompagnement m’explique qu’il existe une convention dite AERAS me permettant de limiter le coût de mon assurance… Vraiment trop aimable de la part d’un organisme qui, pour limiter le coût de l’assurance justement, ne m’assure que pour le décès !

A propos de la convention AERAS :

AERAS pour : S'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé

SOGECAP accompagne donc son offre de la mention suivante : « Dans le cadre de la convention AERAS, nous vous informons que vous pouvez bénéficier sous certaines conditions du mécanisme d’écrêtement de vos cotisations d’assurance. Ce dispositif diminue le montant des cotisations d’assurance qui ne peut représenter plus de 1,4 point dans le TEG d’emprunt ».

En quelques mots, cette convention a été signée par les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles de la banque, de l'assurance et de la mutualité et les associations de malades et de consommateurs. Elle a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé.

Pour tout savoir sur cette convention, un site Web a été mis en place pour ça : http://www.aeras-infos.fr

Assurance du prêt : conclusion du dossier

Entre une offre à 8.444€ qui ne me couvre qu’en cas de décès, et une autre à 7.789€ qui me couvre pour tout, la conclusion s’impose d’elle-même : mon assureur sera la MACIF, et de toutes façons, l’offre de SOGECAP est inacceptable et ne permet pas à la banque de me prêter les fonds nécessaires au financement de mon projet.

J’en informe donc la Société Générale.

Oui, mais c’est comme chez SFR : ce n’est pas fini !

Il faut que les services juridiques de la banque s’assurent que le contrat proposé par la MACIF est conforme à leurs exigences… Et ça, ça prend du temps quand les services juridiques sont saturés de demandes : apparemment, la crise économique ne frappe pas partout. Je leur fais tout de même remarquer que la MACIF est un assureur majeur, et que leur contrat, le mien en l’occurrence qui est parfaitement standard, est forcément compatible avec les exigences des banques… Sinon ça se saurait !

Le 04 décembre, Alléluia ! Après 2 relances téléphoniques et après avoir suggéré que je pouvais encore changer de banque, la Société Générale me rappelle et m’informe que mon contrat d’assurance proposé par la MACIF est accepté !

Mon prêt sera donc bien couvert par la MACIF : Je leur renvoie le dossier complet et signé le 08 décembre 2014, et j’ai rendez-vous à la banque le 16 décembre pour signer le dossier de prêt définitif !

La suite au prochain épisode…