Chapitre 6 : retour à la case départ, et passe l’hiver…

La quête du Graal…

… Je crois que c’est l’expression qui qualifie le mieux aujourd’hui la recherche de son chez soi… De son Home Sweet Home.

Ce terrain que j’avais réservé me plaisait vraiment beaucoup. Et voilà que je démarre l’année 2015 avec un projet stoppé net.

Normalement, et d’après la promesse de vente signée chez le notaire, j’ai droit à une surface de plancher de 130m², et, comme vu dans le chapitre précédent, à une emprise au sol de 104m². Pour résumer, l’emprise au sol est la surface occupée par la construction sur le terrain. La surface de plancher, c’est la surface intérieure totale de votre construction. Enfin, intérieure… Ce serait trop simple. La définition de la surface de plancher est donnée sur Wikipédia, ici : https://fr.wikipedia.org/wiki/Surface_de_plancher

Vous pourrez trouver toutes les informations sur son calcul ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2868

Alors, j’essaye de voir s’il est possible de trouver une solution qui me satisferait en partant sur un autre projet. Les deux seules solutions envisageables avec la surface habitable que je recherche, c’est, soit de faire construire une maison à étage, soit de faire construire une maison de plain-pied, mais avec un garage en sous-sol.

OC Résidences me propose donc les deux solutions possibles qui présentent deux inconvénients.

Le premier inconvénient ? c’est plus cher.

Voici les plans et la vue 3D de la maison à étage :

Plan d’une maison à étage pour le terrain de Pechbonnieu (rez-de chaussée)

Plan d’une maison à étage pour le terrain de Pechbonnieu

Vue 3D du projet de construction à étage

Le deuxième inconvénient est plus embêtant : les nouveaux plans proposés ne me plaisent pas, car ils sont finalement assez éloignés de mon projet de départ qui est, je vous le rappelle, faire construire une maison de plain-pied.

Las… Je me lance donc dans une nouvelle recherche de bien immobilier et de terrain. Soit je vais signer pour quelque chose qui me plait, soit je ne signe rien.

C’est ainsi que je passe l’hiver 2015 à voir des terrains, et à visiter des maisons déjà construites. Elles ne me plaisent pas, et la plupart sont des maisons à étages. Et quand j’en trouve une qui se rapproche de ce que je cherche, il y a un défaut rédhibitoire, comme par exemple, pas de garage.

Le temps passe, le printemps arrive, et, après un certain nombre de visites de maisons, après de nombreux déplacements sur des terrains à bâtir, au bord du gouffre et du désespoir, je reviens vers un lotissement que l’on m’avait montré plusieurs mois plus tôt, en 2014.

Ce lotissement se situe dans une commune du nord-nord-est de Toulouse, c’est à dire le même secteur que Pechbonnieu. A l’époque, je n’avais pas retenu ces terrains, car leur livraison était prévue dans le courant du deuxième semestre de l’année 2015, ce que je trouvais beaucoup trop tardif. 

On est au mois d’avril, le temps passe, et je n’ai toujours rien de concret : alors, pourquoi pas ? Je me lance…

J’arrive à négocier le prix d’achat d’un terrain qui me plait d’une superficie de 535m² : le tarif de commercialisation qui était de 109.000€ au lancement du programme, est passé à 106.000€ au début du printemps. Je peux l’obtenir finalement pour la somme de 100.000€, soit 10.000€ de plus que le terrain précédent auxquels il va falloir ajouter des frais de raccordement plus importants avec une distance bien plus importante, entre 40 et 50 mètres. Pour compenser, je me dis que je vais limiter certaines options de la maison.

Je revois mon constructeur OC Résidences qui me fait un nouveau plan adapté à ce nouveau terrain, on discute un certain nombre de points sur les aménagements intérieurs, et on arrive à se mettre d’accord sur un plan et sur le prix. La forme du terrain permet déjà de produire un plan de maison plus simple avec un tarif un peu plus bas à équipements identiques. Je modifie quelques options, et je finis par coller à mon budget.

La nouvelle maison fait 99,68m² habitables, un garage de 22,00m² avec porte sectionnelle motorisée de 2,80m (contre 2,50m dans le précédent projet), une terrasse sur vide sanitaire de 18m²,3 chambres avec placards, 1 WC suspendu (au lieu de 2) avec lave-main, baies vitrées aluminium et fenêtre aluminium coulissantes dans la pièce principale et menuiseries PVC dans les autres pièces le tout en 4/16/4 (4/20/4 dans le projet  précédent), volets roulants aluminium motorisés, commande non centralisée (centralisée auparavant), chape ciment dans les chambres (au lieu de carrelage), chauffage par radiateurs et chaudière hybride gaz/pompe à chaleur air/eau pour chauffage et eau chaude (au lieu de chauffage par le sol avec pompe à chaleur).

L’écran sous toiture est conservé, et les fondations restent constituées d’une semelle filante posée sur « massifs » coulés à 2 mètres de profondeur.

Voici donc les plans de la maison et le tableau de surface associé. Je l’espère cette fois-ci, ce sera la bonne !

Plan de la maison de plain pied pour ce nouveau terrain

Tableau des surfaces de la maison de plain pied

C’est ainsi que le 8 avril, je signe avec le lotisseur LP Promotion pour ce terrain situé dans un lotissement très bien placé, et au calme.

Je ne vais pas vous refaire l’histoire une seconde fois, mais les semaines qui suivent sont consacrées à la négociation avec la banque, et à la recherche d’une assurance pour couvrir mon prêt !

Cette fois-ci, tout est plus rapide : je reste avec OC Résidences, et la Société Générale qui a encore baissé ses taux (1,50%). Je n’ai encore jamais vu de taux aussi bas. Ma banquière non plus. Pour l’assurance, je compte conserver la MACIF. Mauvaise nouvelle en revanche, car l’assureur a monté ses tarifs sous prétexte que mon anniversaire en janvier m’a fait prendre 1 an. Oui, au dossier précédent j’avais 52 ans. Maintenant, j’en ai 53 ! On croit rêver… Avec un taux d’assurance de 1,42%, l’assurance me coûte quasiment aussi cher que les intérêts du prêt complet : un  vrai scandale.

Bien entendu pour être couvert et bénéficier de ce tarif (préférentiel ?), je dois repasser par la case « analyses médicales complètes » : je n’en ai jamais eu autant et elles sont encore une fois impeccables. A 53 ans, si j’avais encore un doute, maintenant j’en suis certain, tout va bien !

Toute cette histoire me fait perdre environ une année, mais mon nouveau dossier est enfin bouclé vers le mois de juin…

… Quand soudain…

La suite au prochain épisode…

Chapitre 5 : Dossier bouclé, on peut démarrer, … Ou pas !

Ma demande de permis de construire a été déposée le 10 novembre, et j’attends patiemment, ou plutôt impatiemment, le passage des jalons administratifs.

Le 10 décembre, je n’ai reçu aucune demande complémentaire de la mairie de Pechbonnieu : c’est plutôt bon signe. Encore un mois, et je pourrai signer chez le  Notaire pour l’acquisition définitive de mon terrain, puis démarrer les travaux de construction.

Les fêtes de fin d’année se profilent. Je suis en congés. J’en profite pour vérifier mes plans, affiner les chiffrages des travaux qui m’incombent, et planifier le rendez-vous avec le notaire dans les jours qui suivent le 10 janvier.

2015 est là. Une nouvelle année qui démarre. L’échéance approche. Je contacte ma banque afin de planifier la libération de la partie de mon apport personnel qui me permettra de régler l’achat du terrain.

Coup de Trafalgar !

Vendredi 9 janvier après-midi : le constructeur m’appelle. Ils ont été contactés par la mairie de Pechbonnieu pour les informer que le permis de construire était refusé !!!!

Je ne sais plus quoi dire ni quoi penser. Sur le moment, je crois que c’est une mauvaise blague.

Hélas !

Le constructeur me donne les informations en sa possession : je vais recevoir sous peu un courrier en recommandé avec Accusé de Réception pour me notifier le refus. La mairie a intérêt à se dépêcher, car le dernier jour, c’est le 9 janvier. Il semble que le projet de construction ne respecte pas le POS (Plan d’Occupation des Sols) : personne ne comprend ce qui ne va pas.

Le samedi 10 janvier, lendemain du dernier jour du délai qui partait le 10 novembre, je reçois le courrier recommandé de la mairie qui me notifie le refus de l’attribution de mon permis de construire, au motif que l’emprise au sol de la construction ne peut pas dépasser 104m², soit 30% de la superficie du terrain.

Ma construction ayant une emprise de 125m², il me faudrait, soit faire une superficie habitable plus petite de 21m², soit enlever le garage qui fait à peu près cette surface. Aucune de ces solutions n’est acceptable pour moi.

Les joies de l’administration et de la bureaucratie Françaises

Dans les jours qui suivent, j’essaye de comprendre ce qui s’est passé. Car il s’est forcément passé quelque chose puisque 2 mois plus tôt, ma demande de permis était parfaitement valide.

J’appelle la mairie pour me faire expliquer les choses : pour eux, les choses sont très simples, à savoir que ma demande n’a jamais été valide, ni deux mois plus tôt, ni maintenant, car dépassant l’emprise au sol maximum autorisée.

Je ne partage absolument pas cet avis, car je suis certain que le 10 novembre 2014, ma demande respectait les critères imposés… Alors je cherche… Et voici ce que je trouve.

En mars 2014, la loi ALUR (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), modifie l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme et supprime le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui est une particularité française. Les maires sont très attachés à ce COS, mais il a pour effet d’agrandir sans fin les zones urbaines au détriment des zones non urbanisées, et d’augmenter les coûts d’équipements pour les différentes collectivités. Le COS est donc supprimé dans un objectif de re-densification des zones urbaines.

Le 10 novembre, date du dépôt de ma demande de permis de construire, rien ne s’oppose à sa recevabilité.

Oui, mais les communes en France ont très mal accepté la suppression des COS, et elles n’ont de cesse que de contourner cette loi imposée par Bruxelles. Ce point m’a été confirmé par plusieurs personnes, chez les constructeurs, et chez le Notaire qui voient ces conflits avec les collectivités locales se multiplier.

Bref ! Je ne saurai probablement jamais le fin mot de l’histoire… Mais…

… Mais le 17 novembre, la mairie de Pechbonnieu met à disposition du public un projet de modification du PLU (Plan Local d’Urbanisme).

Voici un extrait du document « Rapport de présentation complémentaire (Pièce n°1 du PLU), Modification N°4 ». Le paragraphe suivant est au début du chapitre 1 « notice explicative » :

« Cette modification n° 4 concerne : Mesures d’amortissement afin de compenser la suppression de la superficie minimale des terrains et du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) suite aux dispositions de la Loi ALUR ; »

J’aurais bien aimé vous donner le lien public d’accès vers ce document, mais apparemment, il a été supprimé, ou bien en tous cas, il n’est plus accessible. Ce n’est pas très grave, et ce document existe bien, faites-moi confiance là-dessus…
J  J  J

Le nouveau PLU est publié et devient applicable le 16 décembre. A partir de cette date, ma demande de permis de construire n’est plus valide. Une question reste : pourquoi attendre le 10 janvier 2015, pour m’informer du refus ?

Ceci n’est que supputations, mais il semblerait que quelqu'un à l’urbanisme se soit rendu compte in extremis que la date butoir des 2 mois approchait dangereusement. Mon permis allait m’être accordé automatiquement au terme de ce délai. Il aurait donc fallu produire et expédier la lettre de refus dans l’urgence. Le cachet de la poste était daté du 9 janvier, dernier jour possible pour me notifier un refus.

Vive l’Administration !

Bien entendu, j’aurais pu contester cette décision, porter l’affaire devant un tribunal administratif, etc., etc…

Un recours entamé relançait un nouveau délai de 2 mois. Je pouvais avoir gain de cause, mais la collectivité pouvait sans doute faire appel, et on repartait pour 2 mois de délai supplémentaire. J’ai donc préféré prendre pour acquis ce nouveau paramètre, et je décide de trouver une nouvelle solution.

Alors que j'en suis à ma troisième construction, je me demande vraiment pourquoi, mais alors vraiment pourquoi, les choses ne peuvent pas se passer simplement pour une fois ?

La suite au prochain épisode…