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jeudi 22 mars 2018


Chapitre 18 : bilan financier d'un projet de construction

Nous sommes au premier semestre 2018, soit un peu plus d’un an après la fin du projet, et à ce jour, les factures ont toutes été payées, et la plupart des coûts restants sont connus.

Il m’a donc paru opportun de partager avec vous le budget détaillé de ce projet, d’autant qu’on me l’a aussi demandé !

Chaque projet est évidemment propre à chacun, et je ne prétends pas vous donner le tarif du votre, mais je pense que les tableaux ci-dessous vous donneront une bonne idée de ce à quoi il faut vous attendre : quels sont les différents postes à prévoir, quels frais, quels taxes, … Je pense qu’ils vous aideront à construire votre projet, et pour chacune des lignes, vous finirez par pouvoir inscrire le prix que vous aurez à payer.

Je vous rappelle que ma maison fait 100m2 habitables avec 3 chambres, 1 WC, 1 salle de bain, 1 cellier + un garage de 22m2 + une terrasse de 21m2, le tout sur un terrain de 535m2 comprenant un chemin d’accès de 30 mètres de long. Elle se situe en banlieue de Toulouse, à 10 kilomètres du métro Borderouge.

Parmi les particularités qu’on ne trouvera pas partout, je vous rappelle ces deux points :
  1. La maison est implantée sous les niveaux d’évacuation du réseau pluvial et du réseau des eaux usées, cela ayant rendu nécessaire l’acquisition et l’installation de 2 pompes de relevage.
  2. Le lotissement est en pente, et il me faut donc prévoir un aménagement « en terrasse » : une extrémité du terrain se termine par un enrochement avec le surcoût que cela suppose, et les clôtures sur les autres bordures du terrain se traduisent par la construction de murets de séparation pouvant soutenir la terre du terrain le plus haut.


Les dépenses présentées ci-dessous ont été classées : 
  • Obligatoire : constituent les dépenses que je considère obligatoire. Sans ces dépenses, le projet n’est pas possible
  • Conseillée : constituent des dépenses pour des aménagements ou travaux non obligatoires, mais que je conseille fortement
  • Confort : il s’agit là de choix de ma part, faits pour le confort général de la maison. J’ai choisi de faire ces aménagements en me basant sur l’expérience de mes 2 précédentes constructions, mais ils n’ont rien d’obligatoire. Sans eux, le projet peut être mené à son terme.



















    Budget global du projet de construction

    Budget projet immobilier

    Poste budgétaire

    Montant

    % budget

    Construction Maison

          123 877,00 €

    43,80%

    Terrain

          100 000,00 €

    35,36%

    Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL

            10 100,00 €

    3,57%

    Assurance Dommage Ouvrage

             2 002,00 €

    0,71%

    TLE + PFAC

             4 600,00 €

    1,63%

    Taxe Aménagement (TA) année 1 + Redevance archéologie

             1 923,00 €

    0,68%

    Taxe Aménagement (TA) année 2

             1 706,00 €

    0,60%

    Etude de sol

             1 500,00 €

    0,53%

    Chemin d'accès sur terrain

             2 160,00 €

    0,76%

    Raccordements + évacuation terre

             5 589,60 €

    1,98%

    Aménagements obligatoires

    21 049,10 €

    7,44%

    Aménagements Conseillés

    7 015,57 €

    2,48%

    Compteur de chantier pour électricité

                269,92 €

    0,10%

    Compteur Eau (raccordement + Accès service)

                188,44 €

    0,07%

    Compteur électricité définitif

                283,68 €

    0,10%

    Compteur et raccordement gaz

                       -   €

    0,00%

    Construction ligne téléphonique

                  69,00 €

    0,02%

    Taxe foncière 1ère année

                499,00 €

    0,18%

    Total projet construction hors dépenses de confort

          282 832,31 €

    100,00%

    Aménagements de Confort

    26 527,35 €

    9,38%

    Total projet construction

          309 359,66 €

    109,38%




    Coût au mètre carré du projet de construction de maison individuelle

    Si le précédent tableau vous indique le coût global du projet, celui-ci-dessous vous donnera différentes visions du prix du projet au Mètre Carré de la construction selon deux surfaces :
    1. La surface de l’habitation seule ;
    2. La surface de l’habitation avec le garage, donc de toute la construction à l’exception de la terrasse.

    Prix du projet au M2

    Surface en M2

    Postes budgétaires

    Prix/M2

    99,68

    Maison

      1 242,75 €

    99,68

    Maison + aménagements obligatoires

      1 453,91 €

    99,68

    Maison + aménagements obligatoires + Conseillés

      1 524,29 €

    99,68

    Maison + aménagements obligatoires + Conseillés + Confort

      1 790,42 €

    121,68

    Maison + Garage

      1 018,06 €

    121,68

    Maison + Garage + aménagements obligatoires

      1 191,04 €

    121,68

    Maison + Garage + aménagements obligatoires + Conseillés

      1 248,70 €

    121,68

    Maison + Garage + aménagements obligatoires + Conseillés + Confort

      1 466,71 €



    Budget détaillé du projet de construction




    Détail du budget

    Montants réglés

    Commentaire

    Obligatoire

    Acquisition terrain, frais et taxes divers

     

     

     

    Acompte Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL

    1 500,00 €

    ASL = Association Syndicale Libre (pour les terrains sur lotissements)

    Obligatoire

    Solde Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL

    8 420,00 €

     

    Obligatoire

    Terrain

    100 000,00 €

     

    Obligatoire

    Assurance Dommage Ouvrage

    2 002,00 €

    Obligatoire en passant par un constructeur de Maison Individuelle

    Obligatoire

    TLE + PFAC

    4 600,00 €

    Taxe Locale d'Equipement + Participation Forfaitaire à l'Assainissement Collectif

    Obligatoire

    Taxe Aménagement (TA) année 1 + Redevance archéologie

    1 923,00 €

     

    Obligatoire

    Taxe Aménagement (TA) année 2

    1 706,00 €

     

    Obligatoire

    Taxe Foncière première année

    499,00 €

     Attention ! Contrairement à une idée reçue, on n'est pas forcément exonéré de la taxe foncière pendant 2 ans. Ainsi, j'ai payé dés la première année en ne bénéficiant que d'une exonération partielle d'environ 300€.

    Obligatoire

    Etude de sol

    1 500,00 €

    J'ai été exempté de cette étude par mon constructeur qui s'est basé sur l'étude fournie par le lotisseur : des points de forage étaient sur le terrain que j'ai acheté

    Conseillé

    Réalisation du chantier

     

    L’échéancier du constructeur peut prévoir une avance au dépôt du permis de construire. Ce n’était pas le cas avec OC Résidences.

     

    _Construction :  15 % à l’ouverture du chantier

    18 581,55 €

     

    Obligatoire

    _Construction :  25% à l’achèvement des fondations

    12 387,70 €

     

    Obligatoire

    _Construction :  40% à l'achèvement des murs

    18 581,55 €

     

    Obligatoire

    _Construction :  60 % à la  mise hors d’eau (la pose du toit)

    24 775,40 €

     

    Obligatoire

    _Construction :  75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)

    18 581,55 €

     

    Obligatoire

    _Construction :  95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage

    24 775,40 €

     

    Obligatoire

    _Construction : 100% à la réception des travaux (délai 8 jours)

    6 193,85 €

     

    Obligatoire

    Aménagement du chantier et équipements de base

     

     

     

    Chemin d'accès sur terrain

    2 160,00 €

    Le chemin d'accès au démarrage du chantier est obligatoire pour permettre l'accès des engins et ouvriers.

    Obligatoire

    Raccordements + évacuation terre

    5 589,60 €

     

    Obligatoire

    Compteur de chantier pour électricité

    269,92 €

    Raccordement = 208,41 + 1ère échéance = 61,51

    Imposé par le constructeur.

    Obligatoire

    Compteur Eau (raccordement + Accès service)

    188,44 €

    Imposé par le constructeur.

    Obligatoire

    Compteur électricité définitif

    283,68 €

    Attention ! Distance limitée à 30m. Au-delà, un coffret "dos à dos" sera imposé, et il faudra prévoir des frais supplémentaires.

    Obligatoire

    Compteur et raccordement gaz

    0,00 €

    Obligatoire

    Construction ligne téléphonique

    69,00 €

    Obligatoire

    Avenants construction

     

     

    Avenant : Porte de garage 280 motorisée

    800,00 €

    Une porte standard fait 240cm de large. 280cm pour entrer une voiture dans le garage, c'est mieux !

    Confort

    Avenant : WC Suspendu

    670,00 €

    Très pratique pour faire le ménage, et fonctionnement sans histoire.

    Confort

    Avenant : Carrelage chambres (Environ 34m2)

    1 947,00 €

    Carrelage + pose : 58€/m2 avec radiateurs, 78€/m2 avec plancher chauffant. On peut faire moins cher en posant du lino ou un revêtement de sol stratifié.

    Confort

    Avenant : complément faïence 3m2

    225,00 €

    Supplément faïence au-delà des 10m2 de base du constructeur

    Confort

    Avenant : Terrasse +3m2

    600,00 €

    Agrandissement terrasse décidé le jour du démarrage du chantier

    Confort

    Avenant : réhausse vide sanitaire 1 rangée

    600,00 €

    Réhausse du VS décidée le jour du démarrage du chantier

    Confort

    Avenant : garage sur vide sanitaire

    600,00 €

    Garage sur VS décidé le jour du démarrage du chantier (imposé par configuration du terrain)

    Confort

    Avenant : pompe de relevage eaux usées

    2 550,00 €

    Les évacuations sont trop basses, il faut relever les eaux

    Obligatoire

    Avenant : pompe de relevage pluvial + cuve 3000l

    3 330,00 €

    Les évacuations sont trop basses, il faut relever les eaux

    Obligatoire

    Avenant : enrochement

    4 836,00 €

    L'enrochement est à mi-chemin entre un mur (très cher), et un talus baché (le moins cher, mais avec le plus de perte de place)

    Confort

    Avenant : alimentation gaz et réducteur pression + séche serviette

    894,00 €

    Raccordement cuivre de la chaudière à l'extérieur de garage + réducteur pression à l'arrivée d'eau dans la maison + Sèche serviette

    Obligatoire

    Avenant : électricité (LED, spots, alimentations pompes, 3 poussoirs couloir, …)

    950,00 €

    Avenant imposé par mes choix sur le poste électricité le jour du rendez-vous avec le conducteur de travaux

    Obligatoire

    Avenant : achat carrelage garage

    443,40 €

    24m2

    Confort

    Avenant : pose carrelage garage 22m2

    700,00 €

    Le carrelage dans le garage évite de balayer de la poussière de ciment sans arrêt.

    Confort

    Avenant : Coffrage plafond pour hotte

    850,00 €

    Coffrage double (avec décroché pour être moins massif)

    Confort

    Equipement cuisine

     

    On peut opter pour une cuisine basique avec quelques éléments à poser soi-même : pour démarrer, cela suffit, surtout si on est limite en budget, mais attention au temporaire qui dure.

     

    Cuisine intégrée (Acompte)

    2 173,00 €

    Confort

    Cuisine intégrée (Solde)

    5 639,85 €

    Confort

    Cuisine intégrée Avenant Réfrigérateur + meuble (Acompte)

    349,20 €

    Confort

    Cuisine intégrée Avenant Réfrigérateur + meuble (solde)

    1 047,60 €

    Réfrigérateur intégrable Liebherr (RCI5452) + meuble + pose
    http://www.liebherr-electromenager.fr/80-combine-integrable-178cm-smartfrost-comfort.html

    Confort

    Cuisine intégrée Avenant : accessoires (Acompte)

    87,50 €

     

    Confort

    Cuisine intégrée Avenant : accessoires (Solde)

    262,50 €

    Range couverts + tapis sol + poubelle sous évier + façade Lave-vaisselle (pour le jour où je remplacerai mon LV par un modèle intégrable)

    Confort

    Cuisine intégrée (Pose)

    1 054,30 €

     

    Confort

    Travaux de peinture

     

    Travaux que vous pouvez faire vous-même, mais ce sera forcément moins bien, et ça prend beaucoup de temps.

     

    Facture d'acompte peintre

    1 000,00 €

     

    Conseillé

    Facture solde peintre

    3 818,00 €

     

    Conseillé

    Autres achats et travaux avant emménagement

     

     

     

    Paroi de douche

    246,05 €

    Paroi de douche fixe Kasari 200 x 100 cm (Castorama)

    Obligatoire

    Etagères et penderie

    160,20 €

    Tarif pour des aménagements réalisés soi-même : base des étagères = planches en mélaminé 250x50 blanc.

    Obligatoire

    Quincaillerie étagères et penderie

    225,48 €

    Obligatoire

    Ampoules

    98,75 €

    9 LED 14w + 3 Halogène baïonette. N'oubliez pas que dans une maison neuve, il n'y a aucune ampoule. Plus tard, il vous faudra également les éclairages extérieurs.

    Obligatoire

    Boite aux lettres + pied

    52,81 €

    Pas de boite aux lettres, pas de courrier ! Prévoyez en même temps le numéro de votre adresse. La poser vous-même ne posera pas de problème : j'ai acheté 2 sacs de béton tout prêt, et la pose a été faite sans problème.

    Obligatoire

    Déménagement : location camion + logistique

    300,00 €

    La logistique, c'est de prévoir à manger et à boire pour les amis que vous allez solliciter pour votre déménagement.

    Obligatoire

    Déménagement : cartons

    113,90 €

    Comme moi, vous pouvez acheter des cartons neufs, et les revendre à moitié prix après le déménagement.
    https://www.demenagerseul.com/

    Obligatoire

    Autres frais différés

     

     

     

    Antenne TV + pose

    462,00 €

     

    Confort

    Porte de placards (Chambre 1=2x137, Chambre 2=1x252, Chambre 3=1x183, Entrée=1x155, Hall nuit=1x81)

    2 197,57 €

    Castorama, portes Kazed sur mesure, en promotion.

    Conseillé

    Murets de séparation avec les voisins

    10 383,13 €

    Être sur un petit terrain en pente amène à faire un aménagement en terrasse, et ça coute cher. Pour éviter cela, optez de préférence pour un terrain plat.

    Obligatoire

    Semelle béton + 2 poteaux avec réservations (motorisation, sonnette) pour portail

    1 744,78 €

    La semelle béton entre les poteaux est obligatoire pour poser un portail, sous peine de voir les poteaux pencher l'un vers l'autre au fil des années.

    Obligatoire

    Clôture grillage (127,52m)

    0,00 €

    Ce poste n’a pas encore été chiffré. Vous pouvez vous faire une idée n cherchant sur internet.

    Obligatoire

    Portail + arrêt de portail + butées de seuil

    1 500,00 €

    http://www.castorama.fr/store/Portail-en-aluminium-Samson-gris-prod14670001.html?skuId=Casto632724

    Confort

    Finition du chemin

    1 680,00 €

    Le tarif ci-contre est pour une surface d’environ 110m2 terminée avec de simples graviers. Ce n’est probablement pas l’option que je vais retenir.

    Confort




    Budget détaillé du projet de construction par caractéristique du poste budgétaire

    Par caractéristique du poste budgétaire
    Montants réglés
    _Construction :  15 % à l’ouverture du chantier
                 18 581,55 €
    _Construction :  25% à l’achèvement des fondations
                 12 387,70 €
    _Construction :  40% à l'achèvement des murs
                 18 581,55 €
    _Construction :  60 % à la  mise hors d’eau (la pose du toit)
                 24 775,40 €
    _Construction :  75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
                 18 581,55 €
    _Construction :  95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage
                 24 775,40 €
    _Construction : 100% à la réception des travaux (délai 8 jours)
                   6 193,85 €
    Acompte Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL
                   1 500,00 €
    Acquisition terrain, frais et taxes divers
    Aménagement du chantier et équipements de base
    Ampoules
                        98,75 €
    Antenne TV + pose
                      462,00 €
    Assurance Dommage Ouvrage
                   2 002,00 €
    Autres achats et travaux avant emménagement
                             -   €
    Autres frais différés
                             -   €
    Avenant : achat carrelage garage
                      443,40 €
    Avenant : alimentation gaz et réducteur pression + séche serviette
                      894,00 €
    Avenant : Carrelage chambres (Environ 34m2)
                   1 947,00 €
    Avenant : Coffrage plafond pour hotte
                      850,00 €
    Avenant : complément faïence 3m2
                      225,00 €
    Avenant : électricité (LED, spots, alimentations pompes, 3 poussoirs couloir, …)
                      950,00 €
    Avenant : enrochement
                   4 836,00 €
    Avenant : garage sur vide sanitaire
                      600,00 €
    Avenant : pompe de relevage eaux usées
                   2 550,00 €
    Avenant : pompe de relevage pluvial + cuve 3000l
                   3 330,00 €
    Avenant : Porte de garage 280 motorisée
                      800,00 €
    Avenant : pose carrelage garage 22m2
                      700,00 €
    Avenant : réhausse vide sanitaire 1 rangée
                      600,00 €
    Avenant : Terrasse +3m2
                      600,00 €
    Avenant : WC Suspendu
                      670,00 €
    Avenants construction
    Boite aux lettres + pied
                        52,81 €
    Chemin d'accès sur terrain
                   2 160,00 €
    Clôture grillage (127,52m)
                             -   €
    Compteur de chantier pour électricité
                      269,92 €
    Compteur Eau (raccordement + Accès service)
                      188,44 €
    Compteur électricité définitif
                      283,68 €
    Compteur et raccordement gaz
                             -   €
    Construction ligne téléphonique
                        69,00 €
    Cuisine intégrée (Acompte)
                   2 173,00 €
    Cuisine intégrée (Pose)
                   1 054,30 €
    Cuisine intégrée (Solde)
                   5 639,85 €
    Cuisine intégrée Avenant : accessoires (Acompte)
                        87,50 €
    Cuisine intégrée Avenant : accessoires (Solde)
                      262,50 €
    Cuisine intégrée Avenant Réfrigérateur + meuble (Acompte)
                      349,20 €
    Cuisine intégrée Avenant Réfrigérateur + meuble (solde)
                   1 047,60 €
    Déménagement : cartons
                      113,90 €
    Déménagement : location camion + logistique
                      300,00 €
    Equipement cuisine
                             -   €
    Etagères et penderie
                      160,20 €
    Etude de sol
                   1 500,00 €
    Facture d'acompte peintre
                   1 000,00 €
    Facture solde peintre
                   3 818,00 €
    Fin
    Finition du chemin
                   1 680,00 €
    Murets de séparation avec les voisins
                 10 383,13 €
    Paroi de douche
                      246,05 €
    Portail + arrêt de portail + butées de seuil
                   1 500,00 €
    Porte de placards (Chambre 1=2x137, Chambre 2=1x252, Chambre 3=1x183, Entrée=1x155, Hall nuit=1x81)
                   2 197,57 €
    Quincaillerie étagères et penderie
                      225,48 €
    Raccordements + évacuation terre
                   5 589,60 €
    Réalisation du chantier
    Semelle béton + 2 poteaux avec réservations (motorisation, sonnette) pour portail
                   1 744,78 €
    Solde Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL
                   8 600,00 €
    Taxe Aménagement (TA) année 1 + Redevance archéologie
                   1 923,00 €
    Taxe Aménagement (TA) année 2
                   1 706,00 €
    Taxe Foncière première année
                      499,00 €
    Terrain
                100 000,00 €
    TLE + PFAC
                   4 600,00 €
    Travaux de peinture
                             -   €
    Total général
                309 359,66 €


    Budget détaillé du projet de construction par poste budgétaire, pour les dépenses obligatoires et conseillées uniquement

    Par poste budgétaire, dépenses obligatoires et conseillées uniquement
    Montants réglés
    Acquisition terrain, frais et taxes divers
                   122 330,00 €
    Acompte Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL
                       1 500,00 €
    Assurance Dommage Ouvrage
                       2 002,00 €
    Etude de sol
                       1 500,00 €
    Solde Notaire + Prov dégradation + cotisation ASL
                       8 600,00 €
    Taxe Aménagement (TA) année 1 + Redevance archéologie
                       1 923,00 €
    Taxe Aménagement (TA) année 2
                       1 706,00 €
    Taxe Foncière première année
                         499,00 €
    Terrain
                   100 000,00 €
    TLE + PFAC
                       4 600,00 €
    Aménagement du chantier et équipements de base
                       8 560,64 €
    Chemin d'accès sur terrain
                       2 160,00 €
    Compteur de chantier pour électricité
                         269,92 €
    Compteur Eau (raccordement + Accès service)
                         188,44 €
    Compteur électricité définitif
                         283,68 €
    Compteur et raccordement gaz
                                -   €
    Construction ligne téléphonique
                           69,00 €
    Raccordements + évacuation terre
                       5 589,60 €
    Autres achats et travaux avant emménagement
                       1 197,19 €
    Ampoules
                           98,75 €
    Boite aux lettres + pied
                           52,81 €
    Déménagement : cartons
                         113,90 €
    Déménagement : location camion + logistique
                         300,00 €
    Etagères et penderie
                         160,20 €
    Paroi de douche
                         246,05 €
    Quincaillerie étagères et penderie
                         225,48 €
    Autres frais différés
                     14 325,48 €
    Clôture grillage (127,52m)
                                -   €
    Murets de séparation avec les voisins
                     10 383,13 €
    Porte de placards (Chambre 1=2x137, Chambre 2=1x252, Chambre 3=1x183, Entrée=1x155, Hall nuit=1x81)
                       2 197,57 €
    Semelle béton + 2 poteaux avec réservations (motorisation, sonnette) pour portail
                       1 744,78 €
    Avenants construction
                       7 724,00 €
    Avenant : alimentation gaz et réducteur pression + séche serviette
                         894,00 €
    Avenant : électricité (LED, spots, alimentations pompes, 3 poussoirs couloir, …)
                         950,00 €
    Avenant : pompe de relevage eaux usées
                       2 550,00 €
    Avenant : pompe de relevage pluvial + cuve 3000l
                       3 330,00 €
    Réalisation du chantier
                   123 877,00 €
    _Construction :  15 % à l’ouverture du chantier
                     18 581,55 €
    _Construction :  25% à l’achèvement des fondations
                     12 387,70 €
    _Construction :  40% à l'achèvement des murs
                     18 581,55 €
    _Construction :  60 % à la  mise hors d’eau (la pose du toit)
                     24 775,40 €
    _Construction :  75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
                     18 581,55 €
    _Construction :  95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage
                     24 775,40 €
    _Construction : 100% à la réception des travaux (délai 8 jours)
                       6 193,85 €
    Travaux de peinture
                       4 818,00 €
    Facture d'acompte peintre
                       1 000,00 €
    Facture solde peintre
                       3 818,00 €
    Total général
                   282 832,31 €


    Echelonnement des paiements dans le temps

    Le graphe ci-dessous présente le cumul des sommes réglées dans le temps à partir du démarrage du projet le 8 avril 2015. Le premier gros achat est celui du terrain. Comme il reste encore quelques travaux à venir en mars 2018, le cumul réglé se situe forcément en dessous du montant global du projet. 

    Cumul dans le temps des montants réglés
    Courbe du cumul des paiements dans le temps